Herstelkosten

Indicatie van herstelkosten los van risiconiveau

FunderMaps berekent een indicatie van de funderingsherstelkosten, ongeacht het risiconiveau dat aan een pand is toegekend. Deze inschatting is bedoeld als praktisch hulpmiddel voor:

• Bewustwording bij woningeigenaren
• Inzicht voor makelaars en taxateurs in mogelijke waardevermindering
• Gemeenten bij het herzien van WOZ-waarden
• Het Fonds voor Duurzaam Funderingsherstel als input voor afwegingen

De herstelkosten worden getoond in het FunderMaps-platform (maps.fundermaps.com) en meegeleverd via de webservice, mits er sprake is van een risiconiveau B, C, D of E. Voor panden met een A-label (laag risico) worden geen herstelkosten weergegeven omdat er bij dit label geen risico is.

Let op: In het funderingsrisicorapport van het NWWI gelden andere voorwaarden. Daar worden herstelkosten alleen opgenomen als het risiconiveau D of E is én de betrouwbaarheid van de analyse is vastgesteld of afgeleid.

Hoe worden de herstelkosten bepaald?

De berekening is gebaseerd op actuele marktinformatie, verzameld door FunderMaps in samenwerking met het KCAF en de erkenningsregeling. Jaarlijks worden meerdere prijspeilingen uitgevoerd, waarbij meerdere gespecialiseerde funderingsbedrijven worden betrokken. Elk bedrijf levert minstens vijf recente facturen of offertes aan.

Daarnaast wordt informatie verwerkt van pandeigenaren die hun gegevens vrijwillig beschikbaar stellen.
De exacte offerte- en factuurprijzen worden niet gedeeld om marktverstoring te voorkomen.

Uitgangspunten bij de berekening

Legacy-model voor herstelkosten (< 2026)

De indicatie is gebaseerd op het funderingsoppervlak (gelijk aan het beganegrondoppervlak), vermenigvuldigd met een gemiddelde m²-prijs voor herstelkosten. Deze prijs is afhankelijk van het funderingstype en de toegepaste herstelmethode. Er zijn twee typen herstelmethodes die worden berekend:

• Houten palen: herstel op basis van de tafelmethode
• Ondiepe fundering: standaard via injectietechniek

Berekening:
richtprijs per m² × funderingsoppervlak

Model V4 (bèta in 2025, release in 2026) - Tafelmethode (palen)

Het nieuwe rekenmodel (V4) is uitgebreider en specifieker opgebouwd uit zowel vaste als variabele componenten:

• Kernherstelkosten per m² (afhankelijk van funderingstype en herstelmethode)
• Herinbouwkosten (afhankelijk van afwerkingsniveau)
• Vaste kosten zoals engineering, sonderingen en projectkosten
• Optionele kosten zoals opslag, tijdelijke huur en verhuiskosten
• Kostenverdeling bij meerdere eigenaren
• Schaalvoordeel bij blokherstel
• Mogelijkheid tot uitbreiding met kelder
• Regionale prijsverschillen worden gecorrigeerd

Kernherstelkosten

De kernherstelkosten worden berekend op basis van het funderingsoppervlak, vermenigvuldigd met een regioafhankelijke m²-prijs voor de herstelmethode:

• Houten palen: herstel via tafelmethode
• Ondiepe fundering: standaard via injectietechniek, of indien technisch noodzakelijk via tafelmethode

Andere technieken, zoals paalkopverlaging, worden niet meer meegenomen vanwege risico’s en vergunningseisen.

Aandachtspunten:

• De benodigde paallengte verschilt per regio. In Rotterdam zijn bijvoorbeeld langere palen nodig dan in Friesland.
• Herstel in binnenstedelijke gebieden is complexer en duurder.
• In sommige regio’s zijn prijzen structureel hoger vanwege lokale marktdynamiek.

Herinbouwkosten (afhankelijk van afwerkingsniveau)

Voorbeelden van bijkomende kosten:

• Terugplaatsen of vervangen van de keuken
• Afwerking van binnenmuren

De exacte kosten hangen af van materiaalkeuze en gewenste afwerking. In de calculator zijn verschillende scenario’s opgenomen.

Vaste kosten

Funderingsherstel is vergunningsplichtig. Daarbij horen onder andere:

• Constructieve berekeningen
• Technische tekeningen
• Engineering
• Grondonderzoek (zoals sonderingen)

Optionele kosten

Afhankelijk van de gekozen herstelmethode kan tijdelijke verhuizing noodzakelijk zijn:

• In sommige gevallen kan onder de vloer worden gewerkt zonder te verhuizen
• Bij ingrijpend herstel (bijvoorbeeld als de vloer wordt verwijderd) is tijdelijke huisvesting nodig
• Mogelijke extra kosten: opslag inboedel, huur tijdelijke woning, verhuisservice

Verdeling van kosten bij meerdere eigenaren

Bij panden met meerdere eigenaren (zoals VvE’s of gestapelde bouw):

• Herstel is verplicht binnen een constructieve eenheid
• Kosten worden evenredig verdeeld
• Partieel herstel is niet toegestaan vanwege technische risico’s

Schaalvoordeel bij blokgewijs herstel

Wanneer meerdere panden gezamenlijk worden aangepakt, is circa 20% kostenbesparing mogelijk door:

• Lagere mobilisatiekosten
• Efficiëntere uitvoering
• Minder overhead

Kelderuitbouw (optioneel)

Tijdens funderingsherstel kan een kelder worden toegevoegd:

• Extra kosten, maar ook waardevermeerdering van de woning
• Mogelijke uitbreiding van het woonoppervlak met tientallen m²

Regionale verschillen

Herstel in de Randstad is doorgaans duurder dan in landelijke gebieden, onder andere door:

• Beperkte werkruimte
• Hogere loonkosten
• Grotere vraagdruk

Model V4 (bèta 2025, release 2026) - Injectietechniek (ondiep gefundeerd)

Injectietechniek wordt bij ondiep gefundeerde panden meestal van buitenaf toegepast. Hierdoor zijn er geen inpandige aanpassingen nodig, wat deze methode relatief snel en kostenefficiënt maakt.

Doordat het werk buitenom plaatsvindt:

• Vervallen veel van de optionele kosten, zoals tijdelijke verhuizing, opslag of vervanging van interieur
• Zijn herinrichtingskosten (bijvoorbeeld keuken of vloer) doorgaans niet van toepassing
• Zijn regionale prijsverschillen minder relevant, doordat mobilisatie en materiaalgebruik relatief beperkt zijn

In enkele gevallen is het nodig om onder de vloer te injecteren, maar dit komt bij woonhuizen zelden voor en is eerder uitzondering dan regel.

De injectiemethode wordt doorgaans per gevel toegepast. Daarbij wordt voor de herstelkosten voornamelijk rekening gehouden met de lengte van de gevel.

In specifieke situaties is deze herstelmethode niet toepasbaar. Dat is het geval wanneer:

• Binnen een afstand van 6 meter onder de fundering een veenlaag van meer dan 1 meter dik aanwezig is

In zulke gevallen wordt een alternatieve herstelmethode toegepast op basis van een paalsysteem, gericht op het herstellen van alleen (verzakte) de gevel. Dit wordt aangemerkt als partieel funderingsherstel en is op dit moment alleen (nog) maar toepasbaar bij ondiep gefundeerde panden.

Kenmerken van deze alternatieve aanpak:

• Beperkte ingreep, met minimale schade aan binnen- of buitenmuren
• Inbegrepen paalkosten in de berekening
• Minder destructief dan volledige funderingsvervanging

Het rekenmodel houdt met al deze parameters rekening en kiest automatisch de meest passende en technisch verantwoorde aanpak.

Herstelkostencalculator

Sinds 2025 is de online herstelkostencalculator (bèta) beschikbaar via het KCAF:

🔗 Funderingsherstelcalculator (KCAF)

Deze calculator biedt een betrouwbare inschatting van funderingsherstelkosten op basis van het V4-model.
De gegevens worden jaarlijks geactualiseerd op basis van:

• Marktdata
• Projectervaringen
• Statistische analyse van offertes

Toekomstige uitbreiding

Het V4-model is inmiddels geïmplementeerd in de online herstelkostencalculator en zal vanaf 2026 ook volledig beschikbaar zijn binnen het FunderMaps-platform. Tot die tijd blijft het legacy-model actief binnen FunderMaps.