Klasse A
Geen risico
Er zijn geen aanwijzingen voor funderingsproblemen. De fundering wordt als stabiel beschouwd op basis van beschikbare gegevens.
Funderingsrisico-inschatting
KCAF · NRVT · NWWI
De funderingsrisico-inschatting (voorheen Funderingsrisicorapport) is ontwikkeld vanuit de landelijke FunderMaps-database. Beschikbaar binnen NWWI-validaties zodat taxateurs en bouwkundigen direct de relevante funderingsbrondata en risicoschattingen kunnen meenemen.
Automatisch beschikbaar bij NWWI-validaties
Ontsluit funderingstype, risico en brondata per pand
Gebaseerd op de landelijke FunderMaps-database
Waarom een funderingsrisico-inschatting?
Risico's inzichtelijk maken
De inschatting is dat circa een half miljoen woningen in Nederland (herberekening Q1 2025 op basis van de FunderMaps-database) met funderingsproblemen te maken hebben of kunnen krijgen. De invloed van klimaateffecten zit hier nog niet in, terwijl juist die effecten een versneller van schade kunnen zijn.
In Nederland ontbreekt het op landelijk niveau aan een historische registratie die bijhoudt welk type fundering onder een pand is toegepast, wat de kwaliteit daarvan is en of een fundering in het verleden al is hersteld. Het bijhouden van het type en de kwaliteit van een fundering is essentieel, zeker wanneer we klimaatscenario's en schadeprognoses in toekomstige berekeningen willen meenemen.
Als Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) streven we ernaar om deze registratie via de FunderMaps-database zo compleet mogelijk te krijgen. Dat is een grote opgave die alleen met terugwerkende kracht uitgevoerd kan worden. Alleen panden met een bouwjaar na circa 1970 ontwikkelen doorgaans geen funderingsprobleem meer door het gebruik van betonpalen, al verschilt dat grensjaar per regio en bebouwingstype.
Beschikbaarheid via KCAF, NRVT en NWWI
De funderingsrisico-inschatting is ontwikkeld binnen de samenwerking tussen KCAF, NRVT en NWWI. Het rapport wordt automatisch door het NWWI ter beschikking gesteld voor te valideren taxaties en kan niet via andere kanalen worden aangevraagd.
Professionals ontvangen het rapport rechtstreeks in hun validatieproces. Vanuit FunderMaps blijft dezelfde kerninformatie beschikbaar, zodat de data-landingsplek voor gemeenten, financiers en adviseurs eenduidig is.
Gegevens en risico-inschatting
Wat levert het rapport op?
De gegevens zoals funderingstype, risico-inschatting en bijbehorende bronnen worden ontsloten voor taxatie- en controledoeleinden. Dat betekent dat deskundigen zoals taxateurs, makelaars en bouwkundigen de informatie kunnen duiden en combineren met hun locatiebezoek. Het is aan deze deskundige partij om de ontsloten gegevens uit FunderMaps op locatie te bevestigen of te nuanceren.
Wat houdt de risico-informatie in?
De funderingsrisico-inschatting binnen FunderMaps wordt weergegeven in vijf klassen (A t/m E). Deze classificatie geeft een inschatting van het risico op funderingsproblemen op basis van beschikbare data, modelanalyses en, waar aanwezig, onderzoeksgegevens.
Klasse B
Licht risico
Er zijn beperkte aandachtspunten, maar geen directe aanwijzingen voor schade of problemen.
Klasse C
Verhoogd risico of onzekerheid
Er zijn signalen of omstandigheden die kunnen wijzen op een verhoogd risico, of er is onvoldoende zekerheid in de beschikbare data. Nader inzicht kan wenselijk zijn.
Klasse D
Hoog risico
Er zijn duidelijke aanwijzingen dat funderingsproblemen kunnen spelen. Hier volgt een verkennend funderingsonderzoek, ongeacht de betrouwbaarheid van de inschatting.
Klasse E
Vastgesteld probleem
Er is sprake van een aangetoond funderingsprobleem, bijvoorbeeld op basis van uitgevoerd funderingsonderzoek of bekende schade. Ook hier volgt een verkennend funderingsonderzoek.
Betrouwbaarheid van de gegevens
Niet voor elk pand zijn gegevens beschikbaar over funderingstype en -kwaliteit. Momenteel bevat FunderMaps (berekening Q1 2025) voor circa 35% van de panden met bouwjaar voor 1970 vastgestelde funderingsdata. Op basis van beschikbare bronnen worden drie betrouwbaarheidsniveaus onderscheiden:
Vastgesteld
Gegevens die direct op adresniveau zijn verzameld, bijvoorbeeld via inspecties, herstelrapportages of aangeleverde documentatie.
Afgeleid
Gegevens die gelden binnen een bouweenheid met vergelijkbare bebouwing. Vastgestelde informatie van een pand werkt dan door naar de aangrenzende panden.
Indicatief
Modelberekeningen voor panden zonder directe data, gebaseerd op bodemopbouw, grondwaterstanden en in delen van Nederland satellietmetingen.
Misverstand:
De risico-indicatieklassen zijn geen funderingslabel. Funderingslabels bestaan niet.
De classificatie wordt bepaald op basis van onder andere funderingstype, bodem- en grondwatercondities, zettingsdata zoals satellietmetingen, archiefgegevens en de betrouwbaarheid van de beschikbare informatie.
Belangrijk: deze A-E-indicatie is een risicoduiding en geen label of definitieve beoordeling. Het vormt een startpunt voor interpretatie door een professional en kan aanleiding zijn voor aanvullend onderzoek.
Let op — dit is veranderd:
Bij een FunderMaps™ D- of E-klasse hoort altijd een verkennend funderingsonderzoek, ook wanneer de betrouwbaarheid modelmatig is. Afwijken gaat niet via een eigen beoordeling in het dossier, maar via een terugmelding met bewijsmateriaal waarna de inschatting wordt heroverwogen.
Bij een FunderMaps-risicoklasse D of E volgt een verkennend funderingsonderzoek — ongeacht of de betrouwbaarheid modelmatig, afgeleid of vastgesteld is. Van makelaar en taxateur mag worden verwacht dat zij hierop handelen en het funderingsrisico met de klant bespreken.
Klopt de inschatting volgens u niet, dan wijkt u daar niet zelfstandig van af, maar vraagt u een heroverweging aan via het terugmeldformulier. Bij een vastgestelde of afgeleide betrouwbaarheid zijn daarvoor harde stukken nodig, zoals eerder funderingsonderzoek, een bouwkundige rapportage met funderingsbeoordeling of tegensprekend archiefonderzoek. Bij een modelmatige betrouwbaarheid tellen ook uw eigen waarneming op locatie en gebiedskennis mee.
Vervolgstap
Wanneer door naar een verkennend funderingsonderzoek?
Bij een FunderMaps D- of E-klasse wordt het risico gericht verdiept met opname, metingen en aanvullende onderbouwing door een erkend bureau. Zo worden verrassingen in het dossier voor koper, verkoper en taxateur voorkomen.
Het onderzoek telt alleen mee wanneer het is uitgevoerd door een bureau met KCAF- of VastgoedNED-erkenning én digitaal is aangeleverd aan FunderMaps. Zonder die aanlevering wordt de funderingsrisico-inschatting niet bijgewerkt en komt het onderzoek niet door de validatie.
De risico-informatie is daarmee een hulpmiddel voor de professional op locatie, geen label zoals een energielabel.
In elke funderingsrisico-inschatting wordt vermeld of de getoonde gegevens vastgestelde, afgeleide of indicatieve betrouwbaarheid hebben. De modelnauwkeurigheid is hoog, maar het blijft een statistische voorspelling. Bij een misclassificatie kan een melding worden gedaan. Bewezen correcties worden verwerkt zodat de dataset continu verbetert.
Stabiliteitsindicatie
Onderbouwing voor de escape-clausule in het taxatierapport
Bij een FunderMaps D- of E-klasse bevat de funderingsrisico-inschatting — indien beschikbaar — een stabiliteitsindicatie op basis van 10+ jaar zakkingsdata uit FunderMaps, gecombineerd met bodemopbouw, grondwaterstanden en archiefgegevens. Wanneer een pand stabiel is, is dat sterk bewijsmateriaal voor een heroverweging van de inschatting en voor de onderbouwing van de escape-clausule binnen de NRVT-richtlijn. Leidt de heroverweging tot een lagere klasse, dan vervalt het verkennend funderingsonderzoek.
Stabiel
Geen aantoonbare actieve verzakking
Zakkingscurves over 10+ jaar laten geen relevante voortgaande zakking zien. Sterke onderbouwing voor een heroverweging en voor de escape-clausule.
Aandacht
Beperkte signalen, nuance op locatie
Lichte zakkingstrend of beperkte brondata. De taxateur kan via de terugmeld-app de inschatting onderbouwd nuanceren met foto's, AI-scheurherkenning en eigen waarneming voordat een verkennend funderingsonderzoek wordt geadviseerd.
Actief
Aantoonbare verzakking of droogstand
Aantoonbare voortgaande zakking en/of structurele droogstand. Een verkennend funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn ligt voor de hand voordat het taxatierapport wordt afgerond.
De stabiliteitsindicatie is geen vervanging van een verkennend funderingsonderzoek; het is een onderbouwde duiding op basis van de landelijke FunderMaps-dataset. De taxateur of erkende KCAF-onderzoeker bepaalt zelfstandig wat in het dossier passend is.
Is er (nog) geen stabiliteitsindicatie beschikbaar, dan onderbouw je de escape-clausule zelf — bijvoorbeeld met oudere onderzoeken die iets zeggen over de kwaliteit van de fundering, of, wanneer het geregistreerde funderingstype onjuist blijkt, met een archieftekening.
Klopt er iets niet?
Meldingen en updates
De gemiddelde accuraatheid van de modellen is hoog, maar blijft afhankelijk van beschikbare gegevens. Daarom verwelkomen we meldingen en aanvullende documentatie.
De KCAF-helpdesk ontvangt graag meldingen wanneer gegevens of risico-inschattingen afwijken van de werkelijkheid. Iedere melding, al dan niet met bijbehorende bewijsstukken, helpt de FunderMaps-database verder te verfijnen.
Pandeigenaren en betrokken professionals kunnen wijzigingen rechtstreeks doorgeven via het feedbackformulier hieronder.
Wijzigingen doorgeven
Formulier voor pandeigenaren en professionals
Dien correctedata, meldingen of bewijsstukken in zodat we de FunderMaps-database actueel houden.